銀行の借換は、本当にできるのか

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アパートについて考える

スルガ銀行の第三者委員会の報告が出ました。

組織全体の関与は否定できない結果となったかと思います。

あるメディアには、「他の地銀との競争激化の末に起こってしまった」と書かれていました。

他の地銀も同様の動きがあったとなれば、個人への不動産投資の参加がさらに厳しくなります。

融資できる金融機関がなくなったときの影響

そうなると、不動産投資を中心に展開していた会社は、続けられなくなり廃業に追い込まれます。

実際に不動産投資コンサルティングで有名な「水戸の大家さん」も先月に廃棄をしました。

六本木に事務所を構えて、関連本を発刊し、積極的にメディアを活用( 日経新聞の全面広告も見ました )し事業を展開していました。

それでも廃棄に繋がるほど、今回のような金融機関の影響は、本当に大きいです。

さらに不動産価格が下がるかとなると、そう簡単には連動しません。

資金が少ない方や属性が高くない方が参入が難しくなっただけで、資金のある方、実績のある方は不動産投資は出来ます。

たしかに数年前に比べて価格が高騰しています。適正な価格に反映されるまでは、まだまだ時間がかかると思います。

それでもアパート経営をするには、銀行の融資が必要です。借りることができても高金利で長期間か低金利で短期間になります。

高金利で借りた場合は、やはり借換をしてキャッシュフローの改善を検討したくなります。

アパート会社からも「借換前提で借りましょう」と提案されます。

私の所有する物件も、表面利回りが良かったので、頭金少なめで高金利、長期間で借りているものがあります。

3年経過したので借換を検討し始めたのですが、予想以上に難航しています。

当初予定のような借換ができなくなってきた

借換には色々と条件があるようです。

1. 短期間で複数借入をしない

ここ2,3年の間、融資審査が厳しくなかったときに借入が出来た人は、借換する際の審査が逆に厳しくなっています。

アパート経営も期間が短いため、実績面で判断できないようです。

融資を少しでも多く得るために、急ぎ対応したことで、借換の難易度が上がってしまっては、当初の計画通りの経営ができなくなってしまいます。

2.地方に分散した投資をしない

所有する物件が地方に点在する場合、都市銀行でない限り、借換が厳しくなります。

借換をする際は、対象の物件だけでなく、所有する物件の審査も同時に行います。すべての物件においてアパート経営が健全にできているかが評価の対象になります。

地方に物件が分散していると、地域に強い地方銀行や信用金庫は、エリア外になる可能性があるため、物件の評価ができません。

都市銀行は、支店があるエリアであれば、対象として評価してくれる可能性があります。

結果、金利が良くても審査の対象にならず、借換ができなくなります。

3.自己資金が貯まっていない

ここは判断にわかれるようですが、実際の収支計画に合わせてキャッシュフローの増減がどれくらいあるかは、金融機関でもチェックされるようです。

資金を使い込んでいて、増えていなければ、経営として問題視されます。

また、使い込んでいなくて増えなければ、アパート収入自体がうまくいっていないのではとの評価になります。

借りることができたことにまずは評価する

借換交渉をしないのであれば、今の金融機関をじっくりお付き合いするべきだと思います。

やはり最初に融資してくれた金融機関です。物件を評価し、行内での稟議承認を時間をかけて実行してくれた銀行はありがたく思ったほうが良いと思います。

借換以前に借りること自体が厳しくなった金融情勢なので、金融機関との信用を大事に。堅実なアパート経営をするべきかと思います。

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