キャッシューフローが1000万ではリタイアできない

キャッシュフロー1,000万円は憧れの金額

キャッシュフロー1000万円は、不動産投資をするなら目標となる金額の目安かと思います。サラリーマン年収でも、1000万は目標の金額になると思います。

しかも不労所得(厳密には完全に不労ではないですが)で達成すれば、将来安心でき、リタイアできるではないかと思います。しかし、不動産投資の場合はキャッシュフロー1000万円では足りないのです。

キャッシュフローの定義として、仮に下記とします。

家賃収入ー(金融機関への返済+管理費+光熱費+固定資産税)=キャッシュフロー(不動産所得)

しかし、実際には不動産所得に対しての所得税がかかりますので、そこから2〜3割は引かれてしまうのが現状です。確定申告時に経費として、原価償却費、事業的規模であれば、交際費なども追加できるので、所得は減らせるのではと思います。

簡単には1,000万円は達成できない

しかしながら、1000万円規模になるとおそらくアパートなら複数棟(中古一棟ものでも5〜7棟、新築なら8〜10棟)持っているかと思います。

そうなるととても経費だけでは所得を圧縮できるレベルではありません。確実に不動産所得の税金として引かれます。

さらにリタイアをするとサラリーマンと違って、保険、年金も会社が対応することがなくなるので、その分も負担が大きくなります。

結局、数字上で1000万円あったとしても使えるお金は半分近く目減りするのではないかと思います。

2,000万円はないとセミリタイヤできない

実際には、キャッシュフローが1500〜2000万円ないと安心できないのではないでしょうか。そうなるとさらに拡大するために借入金額を増やすしかなくなります。

その分リスクも高くなります。1000万円など具体的な目標にすることは良いことだと思いますが、到底目標としているリタイアには届きません。

不動産投資で安全にリタイアすることは、簡単ではないと思います。相当の努力と決断の連続で達成できるものだと思います。

基本となる仕事を持ちつつ、副業的に不動産投資をするのが一番安全で安定しているかもしれません。

私の場合は、サラリーマン所得と不動産所得を7対3(将来的には5対5)ぐらいで設定して、個人での課税所得を900万円未満に抑えて、良いバランスでの税率を維持できればと思っています。

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