地方RC投資の高騰原因は都心の不動産会社か

最近はあまり聞かなくなりましたが、地方RCへの不動産投資(フルローンかオーバーローン)は、やはりリスクが高いようです。

あるセミナーでのコメントでは、このような地方RC投資は、年収が高い属性の方が始めることが多く、「9割方は(将来的に)収支が悪化して失敗する」と聞きました。

地方中古RCへの投資は、都内の不動産会社が作ったものか

不動産投資のスタイルとして参考にしている吉川英一さんがいらっしゃいます。
※吉川英一さんは著書で新築アパートでの不動産投資を推奨されている有名な方です。

吉川さんが某ポータルサイトの記事で「地方でRCを建てる必要がない」と書かれていました。地方は土地が十分になるので、建物を高くする必要もなく、固定資産税も高いRCを建てる理由がないのです。

それでも都内の不動産会社から「中古のRC、鉄骨造がないか」の問い合わせがあるようです。理由は明確で「RCや鉄骨造が融資が付きやすいから」なのです。

このような都内の不動産会社が地方の中古物件を買い求めるあまり、利回りも低下して、フルローンで購入すると収支が合わない物件になっていくようです。

地方でも新築アパートは成り立つのか

また記事では、吉川さんは地元富山でアパート経営をされているのですが、新築アパートでも土地が安いので利回りが10%はとれると書かれています。東京都内の新築アパートは、4%~5%で販売されています。

地方の都市でも以前は8%近い物件も6%台に差し掛かっていますので、10%は非常に魅力的です。

ただし、アパート会社に任せるのではなく、完全にオリジナルでアパートを建築をされているので10%が実現できるようです。
(地方でもアパート会社だと利回り8%になるようです)

場所と優位性のある建物仕様であれば、競争力がある物件ができるとのことでした。私も自宅を建売ではなく、設計から家を建てたのですが、非常に時間がかかり精神的にも負担がかかる経験をしています。(その分、建売の市場価格よりトータルでは少し安くできたと思います)

アパートとなると規模も大きいので専業大家さんではないと無理かなと思いますが、自分の好みの仕様でできるのであれば、いつかはトライしてみたいです。

地方中古RC投資は、それでも魅力的なのか

地方RC投資で有名なセミナーを出たことがありますが、基本は空室が多く物件で安く購入し、リノベーションなどを前提にして高い利回り出している戦略をとっています。

冒頭でも述べましたが、まったくそのようなリノベーションなどの知識のない中で、都内の不動産会社に言われるがままに、地方中古RCをフルローンやオーバーローンで購入することはリスクのあることだと思いました。

ある程度、頭金があり返済比率を低く見込めるのであれば、選択の一つかもしれませんが、運営費や税金の高い地方中古RCはキャッシュフローが確保しにくいような気がします。

不動産投資開始当初は、規模を大きくするにはRCは憧れの対象でしたが、自分の不動産投資実績からは、まだ踏み込めないと思います。

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