築2年のアパートが何故出るのか

不動産投資サイトに物件の検索条件を登録しておくと、希望する条件に合致した場合メールで送信がされる仕組みがあります。

新築アパートをメインに登録をしているのですが、最近、築2年程度の物件を見ることがあります。

中には新築当初が売れ残っているのか継続してメールもあります。
(この物件は、23区内ではあるのですが駅から15分以上での1Kタイプのアパートです)

築浅で入居済み(中には満室の場合もあります)であれば、初心者的には都合の良い物件にも見えます。

ただし、これはアパート経営に失敗している物件の可能性が高いです。

おそらくオーナーが想定している収支(キャッシュフロー)に合わなく、場合によっては持ち出しをしている可能性があります。

想定される経緯としては下記のような感じでしょうか。

・購入時の価格が高かった
・自己資金すくなくフルローン状態で購入した
・金利の高い銀行で融資を受けている
・入居付けが困難な物件である
・サブリース物件である
・管理会社とうまくいっていない
・属性の悪い入居者がいる
・単に売れ残っている(アパート販売会社自ら管理している)

せっかく購入したアパートをわずか2年で売却しないといけないのは、余程の状態だと察します。

築5年以上であれば、税制面で長期譲渡所得になるので納税が少なくなるので、オーナーとしてはキャピタルゲインの目的としているのであれば考えられます。

ただし、アパート経営はインカムゲインによる定期収入に魅力があります。
融資を返済してからこそ本領を発揮するものでもあります。

築2年であれば、頭金を入れてない限りは損失が出る可能性が高いです。

新築のワンルームマンションであれば、損失切りもやむなしですが
価格も大きい新築アパートとなるとダメージが大きいです。

またこの手のアパートを購入するとそのままの収支で次のオーナーも経営する可能性が高いです。
特にサブリース管理が前提での購入は不利な場合があるようです。

そうなると売りたくても売れない状態が続くことが予想されます。

どの時点でそのようになってしまったのか

やはり購入した時点で大半の収支がわかるのだと思います。

「利回りの高さ」や「フルローンで購入できます」だけでは判断してはいけないと思います。

特に1棟目は慎重に購入するべきだと思います。

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