築5年のアパート購入はすべきか

新築アパートで不動産投資を進めていますが、過去相談していた不動産会社から中古のアパートを提案してくることがあります。

最近目立つのは、築5年のアパートです。

先日も知り合いのアパートから「築浅の一棟アパートほしくない?」の話をブログに書きましたが、築6年のアパートでした。

いわゆる短期譲渡の期限(5年)が過ぎた段階で売り抜けるための動きです。

「首都圏のアパートで築5年」と聞けばいえば、不動産投資を始めたころのばかりの人は飛びつくことが多いのではないでしょうか。

ただし、考えによってはあまり条件が良くないものが多いです。

1.仕様が古い

5年前は、それほど新築アパート会社も首都圏では少なかったと思います。
1Kロフト付、電気コンロ、20㎡以下、バストイレ別、オートロックなし
今の新築アパートでは若干見劣りするスペックです。
たとえ満室でもさらに5年後は競争力はなくなってくるアパート仕様かと思います。

2.利回りが低い
築浅となれば、売主も強気です。7%台前半や6%台で販売しているものが多いです。
正直、新築アパートと変わりがないです。。。
満室賃貸中だからという点があるかもしれませんが、それが最大値の収入と考えるとリスクがあります。

3.融資期間に不利
耐用年数が、アパートは22年です。5年経過しているとなると17年になります。
銀行の融資条件も厳しくなります。できたとしても金利が高い金融期間のスタートか
頭金を多くするスタートかのどちらかになります。
そこまでして購入するべきかという感じです。

初心者にはわかりやすく「二度と出てこないお値打ちですよ」的なセールスアピールで提案してきますが
逆を言えば「今のうちに売り抜けよう」という魂胆が見えてきます。

中途半端な築5年ないし5年以下で売られているアパートは、「収支計画が合わなくなってきた」など、それなりの理由があります。

長期的な視点がなく、そのようなアパートを提案しつづける新築アパート会社にも問題があると思います。

新築アパート会社には、価値が下がらないような物件を販売していただきたいものです。

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