不動産投資家はシミュレーション好き?(2)

前回の続きになりますが、数字を入れてワクワクしてくれば、あとは細かくできるだけつけていくだけで立派な自分のライフプランが出来てきます。

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私は、要素となる設定をかなり固めにしています。
そうすることにより実際に予実※管理するときに余裕のあるキャッシュフローになる可能性が高いです。
(余剰が出たら儲けものと思えるからです)

※予実・・・当初の予定(計画・予算など)と実績を比較・分析する

1.まず不動産物件のキャッシュフローを入れる
アパート会社から提案をそのまま入れてもいいですが、運営費や空室率を高めにして入れておきます。
物件を複数棟購入するように設定していますので、少々利回りが厳しくても、所有物件全体で十分にキャッシュフローが回るようになっていれば、安心して追加の購入や繰上げ返済のシミュレーションができます。

2.イベントは多めに入れる
予定通りのイベントがあるとは限りません。 
転職もあるかもしれませんし、子どもが留学するとは限りません。
その都度、推定でコストを入れていくことでライフプランの現実性が出てきます。 

3.未来の収入源も入れる
奥様が専業主婦で働くことになるや他のビジネスを開始、投資信託の配当金など
追加の可能性があることは入れておきます。
いきなり本業レベルの収入にしておかずにボーナス程度でみておいたほうが良いです。
私は将来チャレンジしたいことがあるので、その内容は微々たる収益ですが加算しています。

4.本業の給与が下がる設定にしておく
右肩上がりの給与だといいですが、必ずしもそうとも限りません。
今が一番良い状況だと前提で設定しています。
こちらももし給与が上がれば儲けものという感じで見ておいたほうが気が楽です。

シミュレーションシートは、ある程度のストレス(負荷)を与えたおくことが前提です。

その数値のきめ細かさや精度にこだわり自分の作ったExcelの出来栄えにワクワクしてきましたでしょうかw

私の知り合いの不動産投資家さんでもややどんぶり勘定の人もいれば、自分で青色申告(事業的規模)もやってしまうくらい緻密な人もいます。

一概には言えませんが、シミュレーションが得意(好き)な方は、不動産に限らず投資家向きなのではないかと思います。

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