新築アパートは本当に危険なのか?

新築アパートで不動産投資となると
大抵の不動産投資家から「破綻」するなどと指摘されます。
※多くは、中古RC、築古アパートの不動産投資家の指摘でもありますが、、、

よく言われるのは次の点ですが、固定観念で否定されているものあるのではないかと思います。

1.新築プレミアム(価格)
販売価格に対して利回りを維持するために高い家賃を設定されているパターンです。
有名なアパート会社で提案を受けたときに、計算すると確かにリスクがあります。
これは破綻する可能性がありますが、アパート会社の中には堅実に新築でも相場と同じ価格で
利回りを出している会社もあります。

2.経費(修繕費など)
「10年は何もしないで大丈夫」などと宣伝されていますが
いわゆる外階段の昔ながらのアパートであれば外観の痛みや汚れなどは直結すると思います。
最近のアパートはデザインだけでなく構造もしっかりしているモノもあります。

3.客付
いわゆる1Kタイプだと確かに客付は厳しいでしょう。
都内などロフト付で15㎡以下の物件を利回りのために販売されている場合もあると思いますが
正直、競争力がないため厳しいと思います。
(中には、斜めの土地に強引に部屋を入れて作っているものもあります。部屋が斜めなんですね。。これは将来的に厳しい、、、)

新築アパートのすべてがダメではなく、新築なのに従来型アパートはダメという理解が必要かと思います。

自分も数社回ってみて、明らかに利回り(=高値での販売)をメインにした会社もあれば
物件のハイスペック建物をメインにした会社など様々な戦略があるので、自分に合った会社を見極める必要があると思います。

中古RCにも当然良さがあるのですが、自分のスタンスに合うか合わないかが大事だと思います。

しかしながら、新築アパートを全面に出す不動産投資家ブログをあまり見かけないのですが
不動産投資家からは肩身が狭いんですかね。。

大家会に参加したことがないのですが
以前、新築アパート専門会社の方にお話しを聞いた話ですが
「○○社(アパート会社)を購入している人は大家会にはいない」と言われたことがあるそうです。

最速 ○○億 メガ大家というタイトルが書店を賑わしていますが
(従来型ではない)新築アパートも評価してもらえる日が来てほしいものです。 

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